Mijn favorieten

Aftrekbare kosten aankoop eigen woning

Met de aankoop van een eigen woning zijn altijd diverse soorten kosten gemoeid. Sommige van die kosten kunnen eenmalig in aftrek worden gebracht op het belastbare inkomen. Welke dat zijn wordt in onderstaand schema aangegeven. Hier staat een overzicht van de meest voorkomende eenmalige kosten bij de aankoop van een eigen woning.

Kosten Aftrekbaar
Overdrachtsbelasting Nee
Omzetbelasting Nee
Notariskosten hypotheekakte (incl. BTW) Ja
Notariskosten leveringsakte Nee
Kadastrale rechten hypotheekakte (incl. BTW) Ja
Kadastrale rechten leveringsakte Nee
Afsluitprovisie (beperkt, zie onder) Ja
Taxatiekosten (alleen om een lening te krijgen) Ja
Kosten Nationale Hypotheek Garantie Ja
Borgstellingsprovisie Ja
Bemiddelingskosten verkrijging hypotheek of lening (bijv. advies- en afsluitkosten) Ja
Bemiddelingskosten aankoop van de woning (bijv. makelaarskosten) Nee
Bouwrente over periode vóór afsluiten van voorlopige koopovereenkomst Nee
Bouwrente over periode na afsluiten van voorlopige koopovereenkomst Ja
Kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (onder voorwaarden) Ja
Kosten van onderhoud en verbouwing Nee
Telefoonkosten / reiskosten / portokosten /advieskosten ter zake van de hypotheek Ja

 

Afsluitprovisie

De aftrek van de eenmalige afsluitprovisie is in het jaar van betaling beperkt tot maximaal 1,5% van de aangegane schuld of het absolute bedrag van €3.630 per belastingplichtige. Indien er dus sprake is van fiscaal partnerschap, hebben beide belastingplichtigen ieder recht op een aftrek van maximaal 1,5% of € 3.630. Dit bedrag is ineens aftrekbaar. Het restant kan gedurende de resterende looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen in aftrek
worden gebracht op het belastbaar inkomen. Bij het overlijden mogen de nog niet in aftrek gebrachte afsluitprovisies in een keer in aftrek worden gebracht in het jaar van overlijden. Vanaf 1 januari 2013 betaalt men voor een hypotheek geen afsluitprovisie meer. Voor woningen gekocht voor 1 januari 2013 waarbij een afsluitprovisie is betaald voor het afsluiten van de hypotheek, geldt dat het restant van de afsluitprovisie gedurende de looptijd van de lening nog kan worden afgetrokken.


Meefinancieren van aftrekbare kosten

Naast de eenmalige aftrek van kosten, komt het geregeld voor dat de kosten die direct samenhangen met de aanschaf van de eigen woning worden meegefinancierd in de (hypothecaire) lening voor de aanschaf van de eigen woning. De rente die ziet op deze meegefinancierde kosten is aftrekbaar. Deze versoepeling gold voorheen alleen voor starters, echter sinds 1 januari 2010 geldt het ook voor doorstromers.
 

Tussentijdse kosten

Naast de kosten bij aanschaf van een woning kunnen ook tussentijds bepaalde eenmalige kosten worden gemaakt. Denk hierbij aan boeterente en royementskosten bij het oversluiten van de hypotheek of vertragingsrente bij het te laat betalen. Deze kosten zijn eveneens aftrekbaar.
 

Rente over rente

Rente op leningen die zijn aangegaan om de aftrekbare rente en kosten van geldleningen te betalen komen niet voor aftrek in aanmerking (bijvoorbeeld een lening om de boeterente of bouwrente te betalen).
 

Bouwrente

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is doorgaans bouwrente verschuldigd tot aan het moment dat de akte van hypotheek is gepasseerd. Na het passeren van de akte van hypotheek is hypotheekrente verschuldigd aan de hypotheekverstrekker. Bouwrente is verschuldigd omdat de aannemer de bouwmaterialen moet voorschieten. De bouwrente valt Aftrekbare (aankoop)kosten eigen woning uiteen in twee delen.

De eerste periode loopt van het moment van de start van de bouw tot aan het moment van het tekenen van de koopovereenkomst. De verschuldigde rente over deze periode is niet aftrekbaar. De totale bouwrente uit deze periode behoort tot de koopsom van de woning. De geldlening voor aanschaf van de woning wordt aangemerkt als eigen woningschuld. Daarmee wordt de meegefinancierde bouwrente onderdeel van de eigen woningschuld en komt de rente op deze lening dus ook volledig in aftrek.

De tweede periode loopt van het moment van het tekenen van de koopovereenkomst tot aan het moment van het passeren van de akte van hypotheek. Deze bouwrente kan in aftrek worden gebracht. Als de bouwrente uit deze periode wordt meegefinancierd in de geldlening voor de aanschaf van de woning, dan is de rente die ziet op de meegefinancierde bouwrente niet aftrekbaar.

Na het passeren van de hypotheekakte is geen bouwrente meer verschuldigd. Er moet dan wel rente worden betaald voor het al opgenomen hypotheekbedrag. Je betaalt dan “rente tijdens de bouw”. Deze rente is aftrekbaar. Ook hiervoor geldt dat wanneer dit (aftrekbare) bedrag wordt meegefinancierd, de rente over dit leningsdeel niet aftrekbaar is.
 

Hypotheekrenteaftrek box 1

Voor de aftrek van rentekosten op bestaande en nieuwe eigenwoningschulden wordt het tarief van de hoogste (vierde) schijf sinds 2014 jaarlijks met 0,5% teruggebracht. In 2014 bedroeg het aangepaste tarief in de vierde schijf 51,5%, in 2015 51%, in 2016 50,5%, in 201 7 50,0%, in 2018 49,5%, etc. De 49,5% geldt overigens alleen voor de aftrekpost. Dus niet voor het eigenwoningforfait.
 

Restschuld

De schuld die overblijft na verkoop van een eigen woning valt in box 3. De hoofdregel is derhalve dat de daarop betrekking hebbende rente niet aftrekbaar is. Gezien de problematische situatie op de woningmarkt is een tijdelijke aftrekmogelijkheid geopend voor de rente op restschulden. De rente en kosten van een restschuld met betrekking tot een tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 vervreemde woning zijn gedurende vijftien jaar na het ontstaan van deze schuld aftrekbaar, art. 3.120a IB. Deze schulden worden niet in box 3 in aanmerking genomen. De aftrekmogelijkheid geldt niet voor een eerder ontstane restschuld. Een restschuld kan worden meegefinancierd bij de financiering van een nieuwe woning. Daardoor verandert het etiket van de restschuld overigens niet. Is meefinanciering niet mogelijk, dan zal sprake zijn van een persoonlijke lening waarvoor normaliter hogere rentetarieven gelden. Voor de renteaftrek hoeft de restschuld overigens geen hypothecaire schuld te zijn.

Bron: NVM

Bel mij

Vestiging
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring